影響地產股價值的因素

第一個可影響地產股價值的因素，當然是樓價。但又是否當樓價升了一倍，地產股的估值又會跟隨上升一倍呢?答案當然是否定的。從最基本的層面去思考，我們可把一間地產發展商視為一所投資機器(Investment Vehicle)，其作用是統籌旗下所有地產發展項目。即是說，撇開其他因素，要計算地產股的價值，其實首先要計算她手頭上所有地產發展項目之現值，再將這些現值加總。

那影響地產股股價因素便容易推想了。發展商的土儲，其成本多少？建築成本、整體樓價、正發展的項目數目等等，都左右著地產股的市值。由此推論，若某發展商的發展項甩貨如輪轉，其股價也較dynamic，跟市場變化的敏感度會較高。學術上，即其啤打系數值beta會較高，長實便是表表者。

坦白講，作為買家，我不喜歡長實的樓；但作為股票投資者，我則很愛長實，貪其股價貼市。